Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Higienópolis

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COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - GAMA FILHO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

O compromisso de compra e venda também é conhecido rotineiramente sob outras denominações: promessa de compra e venda, contrato preliminar de compra e venda, promessa bilateral de compra e venda.

No compromisso de venda e compra, sob o aspecto contratual, há um acordo de vontades, de cunho preliminar, por meio do qual uma parte compromete-se a efetuar em favor de outra, em certo prazo, um contrato de venda definitivo, mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais cláusulas. Em nosso Direito civil, volume II: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos (seção 18.3), destacamos a conceituação e mecanismo desse negócio, sob o prisma do contrato preliminar em geral. Em determinado momento, pode não ser oportuno, possível ou conveniente às partes contratar de forma definitiva, plena e acabada. No entanto, nas premissas, igualmente será inconveniente deixar de contratar, levando-se em conta a existência de toda uma fase pré-contratual e a oportunidade de ser concluído um negócio no plano material.

O contrato representa, segundo examinamos no livro citado, um acréscimo patrimonial para o contratante. A posição contratual possui valor econômico relevante, tanto que pode ser cedida a título oneroso.

MODELO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DA GAMA FILHO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL

DAS PARTES

doravante designados simplesmente como “VENDEDOR”;

doravante designado simplesmente como “COMPRADOR”.

TÊM ENTRE SI, SEUS HERDEIROS E SUCESSORES, A QUALQUER TÍTULO, JUSTO E CONTRATADO O QUANTO SEGUE:

CLÁUSULA 1ª. O VENDEDOR é legítimo possuidor dos imóveis localizados no Município de São Paulo, Estado de São Paulo, doravante designados “IMÓVEIS”, a seguir descritos e caracterizados:

DOS IMÓVEIS

APARTAMENTO ................................................. objeto de matrícula no ........... CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS SOB Nº ........................., CONTRIBUINTE Nº .....................................

CLÁUSULA 2ª. O VENDEDOR é titular da posse e da propriedade dos Imóveis, absolutamente livres e desimpedidos de quaisquer pessoas e coisas, bem como de quaisquer ônus real ou pessoal, hipoteca legal ou convencional, foro, pensões e servidões, dúvidas, dívidas, arrestos, seqüestros, citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias, inexistindo, ainda, quaisquer pendências judiciais ou extrajudiciais que impeçam a sua livre disponibilidade, encontrando-se, ademais, quites com todos e quaisquer tributos incidentes sobre os referidos Imóveis e isento de quaisquer multas e penalidades fiscais de qualquer natureza, respondendo o VENDEDOR pela evicção de direito, nos termos da legislação em vigor.

DO PREÇO

CLÁUSULA 3ª. Pelo presente Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (doravante simplesmente “INSTRUMENTO”), o VENDEDOR compromete-se a vender os Imóveis ao COMPRADOR que, por sua vez, assume a obrigação de adquiri-lo pelo preço total certo e ajustado de R$ ) a ser pago da seguinte forma:

(I) R$ ............................... neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento.

(II) R$ ............................. concomitantemente a lavratura da escritura e imissão na posse pelo COMPRADOR

CLÁUSULA 4ª. O VENDEDOR deverá entregar ao COMPRADOR, no prazo de até 20 (vinte) dias uteis a partir da assinatura deste Compromisso de Compra e Venda do Imóvel os documentos a seguir elencados:

DOCUMENTOS

- DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AOS IMÓVEIS:

(I) Nova certidão atualizada das matrículas dos Imóveis, expedida pelo ...... CARTÓRIO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO, com negativa de ônus e alienações, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
(II) Certidão negativa de débitos municipais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
(III) Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”) do corrente exercício fiscal, com os dados dos imóveis;
(IV) Declaração do síndico do condomínio com prazo inferior a 30 (trinta) dias, com firma reconhecida, de que não existe débito do VENDEDOR para com o condomínio, juntamente com a cópia autenticada da Ata de Assembléia Geral que elegeu o síndico.

- DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO VENDEDOR:

(V) Cópia autenticada do RG e CPF ;
(VI) Cópia autenticada do formal de partilha dos seus bens;
(VII) Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Comarca desta Capital abrangendo o período de 10 (dez) anos, inclusive ações cíveis, de família, executivos fiscais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias ;
(VIII) Certidões negativas dos Cartórios de Protesto da Capital no período de 5 (cinco) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
(IX) Certidão negativa do distribuidor da Justiça Federal, em São Paulo, no período de 10 (dez) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
(X) Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
(XI) Certidão conjunta negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

4ª. – II - As despesas com a atualização das certidões e demais documentação acima elencada, inclusive outras que se fizerem necessárias serão suportadas exclusivamente pelo VENDEDOR.

4ª. – III - A referida documentação somente será apresentada pelo VENDEDOR uma única vez, e em caso alguma das certidões apresentem apontamentos ou débitos, o VENDEDOR terá o prazo de 20 (vinte) dias úteis para justificá-los ou pagá-los, e neste período o prazo previsto para pagamento da parcela II ficará suspenso até o recebimento das justificativas pelo VENDEDOR, facultando ao COMPRADOR a possibilidade de pagar eventuais débitos e descontar os valores pagos das parcela vincenda.

DA POSSE

CLÁUSULA 5ª. O COMPRADOR será imitido na posse dos Imóveis até o dia .............................., no estado que se encontram, livres e desimpedidos de pessoas e coisas, ocasião em que se dará o efetivo pagamento do saldo do preço do Imóvel através de cheques administrativos ou transferência eletrônica de valores (TED) para as contas correntes bancárias determinadas pelo VENDEDOR.

CLÁUSULA 6ª. A partir da posse dos Imóveis, o COMPRADOR assume o pagamento de todos os tributos e despesas relativos aos Imóveis, eximindo-se o VENDEDOR de qualquer obrigação desta natureza, ressalvadas eventuais cobranças relativas a períodos anteriores à imissão na posse, ainda que lançadas posteriormente, cujo pagamento será de responsabilidade exclusiva do VENDEDOR, que se compromete a reembolsar, prontamente, quaisquer valores que venham a ser pagos pelo COMPRADOR a este título, desde que devidamente comprovados.

DA OUTORGA ESCRITURAL

CLÁUSULA 7ª. O VENDEDOR se compromete a outorgar escritura definitiva de Venda e Compra ao Comprador, concomitantemente ao pagamento total do saldo do preço dos Imóveis descrito na Cláusula 3ª do presente.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA 8ª. Na hipótese de atraso ou de não pagamento de qualquer das parcelas previstas na Cláusula 3ª, o COMPRADOR sujeitar-se-á ao pagamento de multa por atraso de 5% sobre o valor total do negócio, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração de mês, calculados pro rata die, e de correção monetária pelo IGP-M/FGV, acumulada no período, incidentes cumulativamente, nesta ordem, sobre o valor do débito, desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento, sob pena de resolução contratual, após notificação, com base no decreto lei 745/69, para pagamento em 15 (quinze) dias, cujo valor do débito em atraso só será aceito pelo VENDEDOR com os encargos aqui elencados.

PARÁGRAFO ÚNICO. Constituída a mora do COMPRADOR, o VENDEDOR poderá resolver o presente instrumento, e nesta hipótese o COMPRADOR deverá pagar a quantia de R$ ............................................. a título de multa compensatória, sem o prejuízo do pagamento da comissão de corretagem pelo resultado útil da intermediação e de eventuais multas pagas em decorrência da mora, conforme Cláusula 8ª supra. Tais valores poderão ser descontados das quantias recebidas a título de sinal, nos termos da Cláusula 3ª, I, do presente Instrumento.

CLÁUSULA 9ª. Havendo a inobservância dos prazos estipulados no presente Instrumento por parte do Vendedor, no que diz respeito à entrega da posse, à apresentação dos documentos relacionados nos itens I a XI, da Cláusula 4ª retro, poderá o COMPRADOR reter o pagamento do saldo do preço, pelo tempo correspondente ao atraso, sendo certo que, após a notificação, na hipótese de ser a mora superior a 15 (quinze) dias, o presente Instrumento poderá ser resolvido pelo COMPRADOR, obrigando-se o VENDEDOR, nesta hipótese, à imediata devolução de todas e quaisquer quantias recebidas em decorrência do presente Instrumento, bem como pagar a quantia de R$ ........................................... a título de multa compensatória, sem o prejuízo do pagamento da comissão de corretagem pelo resultado útil da intermediação.

CLÁUSULA 10ª. Ressalvadas as hipóteses expressamente mencionadas, o presente Instrumento é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, assegurando-se o direito de obtenção compulsória da escritura definitiva de compra e venda do Imóvel.

CLÁUSULA 11ª. A nulidade de qualquer previsão do presente Instrumento, não afetará as suas demais previsões, artigos e condições, que continuarão em pleno vigor e efeito, para todos os fins de direito.

CLÁUSULA 12ª. Na hipótese das partes, em qualquer momento, não aplicarem a penalidade cabível decorrente da mora ou infração a disposições contratuais ou legais, ou de algum modo, praticar quaisquer atos em benefício da outra parte, referidos procedimentos não se caracterizarão como novação contratual, mas apenas meras liberalidades, em virtude das quais nenhuma obrigação restará constituída, salvo com o expresso consentimento da própria parte.

CLÁUSULA 13ª. Para os fins do artigo 157 do Código Civil, o VENDEDOR e o COMPRADOR declaram que não são pessoas inexperientes, declarando, ainda, que são afeitos aos negócios da vida civil.

CLÁUSULA 14ª. Quaisquer despesas com a escritura de compra e venda do Imóvel, bem como com o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente e com quaisquer tributos incidentes sobre a transferência da propriedade Imóvel, notadamente do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”), serão suportadas exclusivamente pelo COMPRADOR, que deverá também, a partir da posse definitiva do imóvel, providenciar a transferência de contribuinte do IPTU, Eletropaulo, Comgás e Condomínio, no prazo máximo de até 60 (sessenta) dias, sob pena de responder por perdas e danos.

CLÁUSULA 15ª. O Vendedor autoriza, desde já, todas e quaisquer averbações e registros necessários no Cartório de Registro de Imóveis competente, relativos ao negócio objeto do presente Instrumento.

CLÁUSULA 16ª. O COMPRADOR nomeia e constitui o VENDEDOR como seu procurador para o fim específico de providenciar a transferência de contribuinte do IPTU, Eletropaulo, Comgás e Condomínio, caso não o faça dentro do prazo, sem prejuízo de eventuais perdas e danos apurados no período.

DA ELEIÇÃO DO FORO

CLÁUSULA 18ª. Fica eleito, desde já, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, o foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, para nele serem dirimidas quaisquer questões oriundas do presente instrumento.

E, por estarem assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento, em 03 (três) vias de igual teor e efeito, na presença da testemunha abaixo assinada.

São Paulo,

VENDEDOR:
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COMPRADOR:
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TESTEMUNHA:
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